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ほんださん / 東大式FPチャンネル
とは
こちらのページで紹介している通り、FP受験者のために公開している無料動画です。
素人がFPを受験するには必須のちぁんネルです。
この動画なしにFPは合格できない、といっても過言ではありません。
みなさんぜご贔屓願います。
Contents
1 不動産の基本
1 土地の価格
ほんださん
youtu.be/RV0Z5zDWjMI
公示価格
国 正常な価格
- 場所が多くない
- 国土交通省
ざっくりしかない- 100%
- 国土交通省
基準値標準価格
公示価格を補う
- 1/1の公示価格を受けて7/1 発表は9月
都道府県 が詳しいから- 100%
相続税路線価
相続税の基準となる価格
- …
固定資産税評価額
固定資産の基準
市町村
- 大変だから3年に一回
2 不動産の鑑定評価
ほんださん
youtu.be/RV0Z5zDWjMI
不動産鑑定士によって行われる
複数の方法を併用して行う
方法
原価法
- 一回壊して新しい建物を立てたらいくらで買ってくれるかな 方法
- 減価修正(老朽化分を差し引く)して試算価格を求める。
- 「東京駅ぶっ壊して新しく作りまーす」はできない、つまり市街地では使いづらい
取引事例比較法
- 複数の事例を比較
そのときの取引価格- 時点修正
- 事情修正
- 焦って売ったな・・・とか
- 地域要因
- 交通の便の良し悪し
収益還元法
- 期待される純収益
- すべて賃貸にすることを想定
- 直接還元法
- DCF法
3 不動産登記
ほんださん
youtu.be/JZGOhMjoJ6c
土地や建物の
所在地 面積 構造
権利関係
法務局
登記記録に記録しているもの
不動産登記記録の内容
一筆の土地 一個の建物ごとに
- 表題部
- 不動産のスペック
所在 面積
- 不動産のスペック
- 権利部
- 甲区
- 所有権に関する事項
保存、移転、差し押さえ
- 所有権に関する事項
- 乙区
- 所有権以外の権利
抵当権、賃借権等
- 所有権以外の権利
- 甲区
不動産登記の効力
対抗力
- 第三者に対して権利者であることを主張できる
- 登記がなくても
- 借地権(に関する登記がなくても)
登記した建物を所有していれば対抗力がある - 借家権(の登記がなくても)
建物の引き渡し つまり鍵をもらっていれば対抗力がある
- 借地権(に関する登記がなくても)
つぎのものはない
「公信力」
- 真実の権利者
(Mopつまり登記を受けていない鍵を持つている人など)
と違った場合 登記を信用して取引しても 原則法的に保護されない
登記記録の交付と申請
登記事項証明書
登記事項要約書
登記記録以外の調査資料
- 地図と公図がある
- 誰でも何でも見ることができる
シンデレラ城でも
相続登記の義務化
2024.4.1から
相続を相続人が知った日から3年位内
- 権利部の登記は任意
2 不動産取引
1 宅地建物取引業
ほんださん
youtu.be/Ook2hYxH_14
宅地建物取引業
宅地建物取引業者
不動産の取引を業とするもの
宅地建物取引業の免許が必要
事務所を置く都道府県知事の許可、免許が必要
- 2以上にまたがるときは国土交通省の許可
宅地建物取引
土地・建物
- 売買・交換・賃貸を
- 自ら
代理で
媒介(仲介)
- 自ら
- 賃借だけ自ら行っても良い
ほかは宅建がないとダメ- mopアパートのオーナーが自分で賃借人を見つけても良い
宅地建物取引士(宅建士)
その事務所に5人に一人は必要
独占業務がある
- 貸主、借主への重要事項の説明
- 書面で
- 宅地建物取引証を提示して 「契約前」 に行う
- 「契約後遅滞なく」 ではない
媒介契約
不動産の売却や購入のとき
- 宅建業者は媒介契約書を作成して交付
- 種類3つ
- 一般媒介契約
- 依頼者が複数業者へ依頼できる
- 専任媒介契約
- 自己発見取引もOK
- 契約有効期間3ヶ月
- 2周間に一回報告
- 7日以内に指定流通機構に登録
- 専属専任媒介契約
- 自己発見取引もダメ
- 契約有効期間3ヶ月
- 1周間に一回報告
- 5日以内に指定流通機構に登録
- 一般媒介契約
報酬限度
売買・交換の媒介
- 400万円を超えると
取引金額×3%＋6万円
400万円で18万円となる
売買・交換の代理
- 媒介の2倍
賃借媒介
- 借り主貸主の合計で1ヶ月分の賃料
- 大体借り主から取られる
2 不動産の取引に関する法律
ほんださん
youtu.be/b27-tFNOunk
手付金
不動産の売買契約を結ぶ際に買主が売主に渡すお金
- 2割(代金の)を超えては行けない
- 売り主 宅建業者
買主が 宅建業者以外の場合
- 売り主 宅建業者
代金の一部
解約手付を交付しても
契約の解除ができる
- 買い主
- 手付金を放棄することによって
- 売り主
- 手付金の倍額を現実に提供することによって
- 期限
- 相手方が契約の履行に着手するまで
契約不適合責任
売買の目的物が
契約内容に適合しない場合
売り主が
買い主に負う責任
- 賠償責任など
- 買い主は知ったときから
1年以内に売り主に通知する必要がある
新築住宅の売買 請負契約では
- 売り主は
建物の完成引き渡し日から10年
瑕疵担保責任を負う- 住宅のじゅう だけに 10年
- 住宅の品質確保の促進等に関する法律
債務と債務不履行
債務者
- 借金をしている人
移転登記しなければならない売り主
住宅を開けなければならない売り主- Mop契約内容を遂行しなければならない人
債務不履行
- 上記のことをしないこと
- 債務者の責任は問われない
- 「住宅を明け渡すつもりだったのに引越し先が見つからずに明け渡せない」
などは関係なく、債務を履行しなければならない、ということ
- 「住宅を明け渡すつもりだったのに引越し先が見つからずに明け渡せない」
- 種類
損害賠償が可能- 履行遅滞
- 住宅に入れなかったため、その期間アパートを借りた
その家賃を請求できる、ということ
- 住宅に入れなかったため、その期間アパートを借りた
- 履行不能
- 契約を即刻解除できる
- 履行遅滞
共有と持ち分
ほんださん
建物の床面積の表示
ほんださん
壁芯面積
- 壁の厚さの中心で測る
- 一戸建ての住宅の
登記
マンションのパンフレット- 実際は小さいということ
- 一戸建ての住宅の
内法面積
- 壁の内側で測る
- マンションの登記
面積と取引
3 不動産に関する法令
1 借地借家法
土地や建物の賃貸借契約において
借主側の保護
を目的とする
借地権
建物の所有を目的に土地を借りる権利
- …
普通借地権
- 30年以上 の契約存続期間
- 存続期間の満了による更新では
- 借地上に建物がある限り 法定更新される 更新後の存続期間
最初は20年 以降10年以上で設定
- 借地上に建物がある限り 法定更新される 更新後の存続期間
- 借地権設定者(貸主)が更新を拒絶するには
- 正当な事由が必要
- 借地権設定者(貸主)に時価で建物の買い取りを請求することが可能
- 地代の増減の特約
- 「増額をしません」は有効
- 「減額をしません」は無効
さらに借り主は減額の請求が可能
定期借地権
- ほんださん
- 契約の更新がない
- 種類
- 一般定期借地権
- 50年以上
書面で契約
- 50年以上
- 事業用定期借地権
- 10年以上50年未満
公正証書で契約 - 事業用建物のみ一部に居住もダメ
- 10年以上50年未満
- 建物譲渡特約付借地権
- Aさんの土地を借りてBさんが家を立てました
- 終了時に建物を譲渡する特約をつけるなら
50年でなくても30年以上として良い - 30年たったら建物付きで返還
- ただし、Bさんは引き続きその建物に住む契約を結ぶことができる
- …
- ただし、Bさんは引き続きその建物に住む契約を結ぶことができる
- 更地で返還
更新がない
- 一般定期借地権
借家権
ほんださん
賃料を支払って建物を借りている借主の権利
種類
- 普通借家権(普通借家契約)
- 1年以上で設定
1年未満では期間を定めない契約となる - 更新拒絶がない限り更新
拒絶は正当事由が必要- 貸主は6ヶ月前に申し出る
- 借り主からの解約
申し出から3ヶ月後に契約終了
- 契約方法
- 制限なし
- 1年以上で設定
- 定期借家権
- ほんださん
- 1年未満も可能
- 更新なし
- 契約期間が1年以上の場合
- 貸主は期間終了の
1年前から6ヶ月前の間に
借り主に通知する
- 貸主は期間終了の
- 契約期間が1年以上の場合
- 契約方法
- 書面
造作買取請求権
原状回復義務
借賃の増減の特約
2 区分所有法
分譲マンションなどの建物の仕様や管理に関する法律
ほんださん
区分所有権
専有部分
- 自分の部屋を所有する権利
それに対して
共有部分
法定共有部分
- エレベーター 階段
規約共有部分
- 管理人室 集会所
敷地利用権
専有部分を所有するための敷地に関する権利
専有部分と敷地利用権を分離して売却などはできない
管理組合
区分所有者全員が構成員
任意に脱退は不可能
規約
管理者は毎年1回は集会を招集する
建替え
- 区分所有者と議決権の各4/5
規約の設定・変更・廃止
- 区分所有者と議決権の各3/4
一般的な事項
- 過半数
3 都市計画法
都市計画法
計画的に住みよいまちを作るための法律
区域の種類
都市計画区域
- 都市計画のための区域
- 種類
- 線引き区域
- 市街化区域
- 10年以内に市街化を図る区域
- 用途地域
- 13種類
- 住居系8地域
- 住環境を優先
- 商業系2地域
- 買い物やオフィスなどの利便性を高める地域
- 工業系3地域
- 住居系8地域
- 13種類
- 市街化調整区域
- 市街化を抑制するべき区域
農林漁業を守る - 用途地域の定めはない
- 市街化を抑制するべき区域
- 市街化区域
- 非線引き区域
- 市街化などの区分を指定ない区域
- 線引き区域
準都市計画区域
- 未整備のままでは将来のまちづくりに支障が出る可能性があるため定める区域
- 高速道路のインターチェンジができるような区域
開発許可制度
ほんださん
…
- …
開発行為を行う場合
都道府県知事等の許可が必要
- 開発行為とは
大きい建物を立てるときなどの地ならし
市街化区域
- 1000㎡以上は許可が必要
市街化調整区域
- 広さにかかわらず必ず許可が必要
3000㎡以上 許可が必要
- 非線引き区域
- 準都市計画区域
4 建築基準法
建物を建築する際の敷地の接道、用途、構造の基準をさだめた法律
用途制限
ほんださん
用途地域ごとに建築できるものとできないものを区別するものの定め
- …
- 用途地域がまたがっている場合 面積の大きい方を採用
保育所等・診療所
- どこでも大丈夫
住宅
- 工業専用地域はダメ
幼小中高等学校
- 工業、工業専用はダメ
大学・病院
- 商業地域のみ
建築物の高さ
ほんださん
…
絶対高さ制限
第一種 第二種低層住居専用地域
田園住居地域
- 高さは10mまたは12m
日影規制
- 住宅系用途地域
近隣商業地域
準工業地域- 中高層の建築物に制限がある
住宅の日照確保のため
- 中高層の建築物に制限がある
- 規制を 受けない地域
- 影になってもいいよ
- 商業地域
- 工業地域
- 工業専用地域
- 秋田工業 日陰 気にせん
商 工業 専用
- 影になってもいいよ
斜線制限
- 北側斜線制限
- 住宅地における日当たりの確保
- 隣地斜線制限
- 隣地との空間確保
- 道路斜線制限
- 道路とその上空の空間確保
道路に関する制限
通行の安全、災害時の救助などのため建物の敷地が接する道路について制限がある
- ほんださん
「道路」とは
- 幅員が4m以上
- 車がすれ違える
- 2項道路
- 4m未満の道路
接道義務
- 「(原則)道路に」2m以上接している必要がある
- 旗竿地にも消防車が入れるように
- …
- セットバック部分は道路
- …
- セットバックした部分 敷地面積ではない 建蔽率などには含まれない
- 4m未満の道路に 接している
いずれ建て替え をする
- 4m未満の道路に 接している
建蔽率
ほんださん
建築面積/敷地面積×100
注意
- セットバック部分つまり幅員が3mだったりすると敷地面積が小さくなる
指定建蔽率
- 火災防止や住環境の観点から決められている
- 複数の地域にまたがっている場合
加重平均 - の緩和措置
- 防火地域、準防火地域内の緩和
- 建蔽率が80%ではない地域の
防火地域内にある耐火建築物等 - 準防火地域の耐火建築物
- プラス10%
- 建蔽率が80%ではない地域の
- 特定行政庁が指定する「角地」
- プラス10%
- 制限が除外されるケース
- つまり100%
指定建蔽率80%の地域で
防火地域内にある耐火建築物
- つまり100%
- プラス20%
- 防火地域、準防火地域内の緩和
容積率
ほんださん
延床面積の割合
二階の部分の床面積も含めるということ
＝延床面積/敷地面積×100
指定容積率
- 用途地域ごとに上限が決められている
前面道路の幅員による容積率制限
- 幅員12m未満の道路の場合
どちらか低いほうが上限- 都市計画で定められた容積率
- 幅員m×法定乗数
乗数は4/10か6/10- …
- 加重平均
- …
容積率の異なる地域にまたがっている場合は
- 加重平均
防火規制
防火規制の異なる地域にまたがる場合は
- 厳しい方が適用される
「規制」のまとめ
用途制限
- 過半
建蔽率・容積率
- 加重平均
防火規制
- 厳しい方
厳しくなる
↓
5 農地法
ほんださん
youtu.be/y487sV56NTs
農地や農業従事者を保護する目的
で
農地や採草放牧場の転売、転用等を規制する法律
「農地」の基準
地目(登記の記載区分)
ではない
「現況」で判断
都道府県知事の許可が必要
転用
転用目的での権利移動
ただし、市街化区域内の農地ならあらかじめ農業委員会への届け出があれば許可は不要
農業委員会の許可が必要
農地を農地として売買
4 不動産の税金
ほんださん
youtu.be/NMJ39xZDaNs
1 不動産と税金
不動産にかかる税金
取得時
- 不動産取得税
登録免許税
消費税、印紙税
保有時
- 固定資産税
都市計画税
譲渡時
- 所得税(譲渡所得 ×不動産所得)
住民税
賃貸時
- 所得税(不動産所得)
住民税
2 不動産取得税
対象
土地や建物を取得(購入、受贈)した人
都道府県が課税
非課税の場合がある
相続時
法人の合併や一定の分割
取得税＝固定資産税評価額(課税標準)×税率3%(4% 2024.4.1からか?)
不動産取得(のとき)の特例
ほんださん
…
課税標準の特例
課税標準そのものが減る
3%は2024.3.31まで
- 住宅の課税標準の特例
- 新築住宅
1200万円の控除- 税額＝(固定資産税評価額−1200万円)×3%
- 適用要件
- 床面積が50㎡以上240㎡以下
豪邸はダメ
ふ(2)動産し(4)ゅ得- 50×240＝1200
- 床面積が50㎡以上240㎡以下
- 新築住宅
- 宅地(つまり土地)等の課税標準の特例
- 固定資産税評価額が1/2
- 税額＝(固定資産税評価額×1/2)×3%
住宅用地の税額軽減の特例
「税額」を低くする
- 土地を取得してその上に一定の住宅を取得したとき、不動産取得税が軽減される
- 税額＝(固定資産税評価額×1/2)×3%−控除額
- 控除額＝45,000円
か
複雑な式・・・
- 控除額＝45,000円
3 登録免許税
不動産を取得したとき
相続のときも課税される
不動産取得して登記するとき
国に収める
ただし、表題登記には課税されない
税額＝固定資産税評価額(抵当権設定登記のときは債権金額)×税率
4 消費税
課税取引
建物の譲渡
貸付(貸店舗、1ヶ月未満の住宅貸付)
不動産の仲介手数料
非課税取引
土地の譲渡
住宅貸付(居住用のアパート、貸家等の賃料)
一戸建て住宅を購入したと聞きは建物に課税されるが土地の部分には課税されない
5 印紙税
売買契約書 など 課税対象となる文書に課される国税
金額に応じて違うが、金額の記載がなくても一律200円が課税される
印紙がなくても契約は成立する
契約書を電子化すると印紙税は課税されない
6 固定資産税
ほんださん
youtu.be/nQgUtNu4gKo
不動産のある市町村がかする地方税
1/1時点で固定資産課税台帳に登録されている人
4,7,12,2月の4回で分割納付 一括も可能
税額＝課税標準(固定資産税評価額)×1.4%(標準税率)
住宅用地の課税標準の特例
小規模住宅用地 200㎡以下の部分
- 課税標準＝固定資産税評価額×1/6
一般住宅用地 200㎡超の部分
- 課税標準＝固定資産税評価額×1/3
7 都市計画税
ほんださん
youtu.be/nQgUtNu4gKo
公園や道路等の都市計画事業の費用に当てる 地方税(市町村が課税)
納税義務者
市街化区域内の土地家屋の所有者
1/1現在
税額＝課税標準(固定資産税評価額)×0.3%
(制限税率:これ以下に設定できるが以上はダメ)
住宅用地の課税標準の特例
小規模住宅用地 200㎡以下の部分
- 課税標準＝固定資産税評価額×1/3
一般住宅用地 200㎡超の部分
- 課税標準＝固定資産税評価額×2/3
8 不動産譲渡時の税金
ほんださん
youtu.be/M70xnPimDPA
土地、建物等を売却したとき(つまり「譲渡」)の収入に課税
所得税と住民税が課税
このときの譲渡所得は
分離課税
譲渡所得の金額＝譲渡収入金額−(取得費＋譲渡費用)
取得費
不動産取得税、購入時仲介手数料、登録免許税、印紙税、設備費などが入る
しかし
固定資産税と都市計画税は入らない
維持・管理が目的のものだから
- 様々なケースの取得費
- ほんださん
- ・取得費が不明な場合
概算取得費として
譲渡収入金額×5%
が使える
実際の取得費と多い方を選択できる - ・相続や贈与の取得の場合
被相続人や贈与者の取得費等を引き継ぐ
(親が取得した費用を子どもは使える) - ・相続した不動産を譲渡した場合
相続開始の翌日から3年位内に譲渡すると支払った相続税のうち一定額を取得費に加算できる - ・建物の取得費
減価償却後の金額が取得費となる
譲渡費
立ち退き料、譲渡(つまり「今回の」)時仲介手数料、建物取壊し料
譲渡所得の税率
ほんださん
所有期間(譲渡した年の1/1時点)に応じて
税率 が違う
- 長期譲渡所得 5年超 20.315%
- 短期譲渡所得 5年以下 39.63%
- 相続、贈与によって取得した場合、被相続人や贈与者の取得日を引き継ぐ
- …
9 居住用財産の譲渡に係る特例
ほんださん
youtu.be/M70xnPimDPA
居住用財産
自分が住んでいる住宅
譲渡益が生じた場合の特例
①居住用財産の3000万円の特別控除
“今払う税金を安くしたい”
- 譲渡所得金額＝譲渡収入金額−(取得費＋譲渡費用)−3000万円
- ポイント
- 所有期間の長短は問わない
- 夫婦で共有している場合はそれぞれ1人につき3000万円控除することができる。
- 税金ゼロでも確定申告が必要
- ②の軽減税率と併用できる。
- ①と②は一緒に使うもの、と考えるのが一般的
②居住用財産の軽減税率の特例
“今払う税金を安くしたい”
- 300万円控除(①)した後の金額のうち6000万円以下の部分
所得税10%の税率
住民税4%の税率
で良い- 6000万円を超える部分
15.315＋5＝20.3125%
つまり長期譲渡の税率になる - だから、この軽減税率の特例とは「超長期譲渡」特例のようなものと言える。
- Mop
このような「特例」を先に考えて、その後一般的な税率、という順番で見ていく
- 6000万円を超える部分
- 要件
- 1/1の時点で10年超の居住用財産
- 確定申告が必要
③特定の居住用財産の買換えの特例
“税金の支払いを先延ばしにしたい”
- ほんださん
- ポイント
- 必ず「買い替え」をすること
①②は買い替えは条件についていない!- 譲渡資産(売った家)と置換資産(買った家)の2つが必ず出てくる
- 節税ではない「繰り延べ」るだけ
普通に3000万円の控除を使ったほうがオトクな場合がたくさんある - …
- 必ず「買い替え」をすること
- 要件
- 売った家 譲渡資産
- 譲渡対価 は1億円以下
- 所有期間、居住期間10年超
譲渡した年の1/1で
- 買った家 置換資産
- 前年、当年、翌年に置換資産を取得
- 譲渡翌年の12/31までに置換資産に居住する
- 面積
- 床面積 50平方メートル以上
- 敷地面積 500平方メートル以下
- 売った家 譲渡資産
③は①②と併用できない
3つに共通する要件
- 配偶者、親子など特別な関係への譲渡はダメ
- 居住しなくなったら3年経過後の12/31まで譲渡すること
- 所得税は暦年課税だから12/31になっている
- 前年、前々年に居住用財産の譲渡の特例を受けてないこと
つまり3年目は大丈夫、3年に一回は使える(買換を促進しているが3年に一回が限度でしょ) - 確定申告をする
譲渡損失が出た場合の特例
ほんださん
下2つのどちらにも共通する要件
- 親族への譲渡ではない。
居住の終了日から3年経過時の12/31までの譲渡
譲渡した年の前年、前々年に譲渡に関する特例を受けていない - 5年以上住んでいる(長期譲渡所得のもの)
- 繰越控除を埋めようとする年の収入3000万円以下
居住用財産の買い替え等による譲渡損失の特例
- 損益通算と翌年以降3年にわたって繰越控除できる繰越控除ができる
- 譲渡収入金額より
(取得費＋譲渡費用)が
多いとき- 通常の譲渡所得では土地・建物は損益通算できない しかし、居住用財産はできる時がある
- 住宅ローン控除との併用ができる。
- 要件
- 買い替え等のため償還期間10年以上の住宅ローンを利用する
- 床面積50平方メートル以上の居住用財産を購入
特定居住用財産り譲渡損失の特例
- 損益通算(給与所得などから)できるし
翌年以降3年にわたって繰越控除できる - 買い替えをしなくても適用できる。
- 住宅ローンの残っている居住用財産を譲渡して譲渡損失が出た場合
- 損益通算が認められる金額
次の少ない方- 住宅ローン残高−譲渡収入金額
- …
- 譲渡損失の金額
- 住宅ローン残高−譲渡収入金額
空き家に係る譲渡所得の特別控除
ほんださん
譲渡所得の金額から最高3000万円の控除
相続人が3人以上の場合は2000万円
- 譲渡所得金額＝譲渡収入金額−(取得費＋譲渡費用)−最高3000万円
要件
- 相続開始日から3年を経過する年の12/31までの譲渡
- 譲渡対価の額が1億円以下
- 相続開始直前まで居住していた人が被相続人しかいない
老人ホームの場合は別要件あり - 確定申告をする。
5 不動産の有効活用と投資分析
1 土地の有効活用
ほんださん
youtu.be/jdBCO7sE6og
土地の所有者が土地を活用して収入を得るための方法
自己建設方式
- 土地を保有したまま
建物を建設し 賃貸する
全部自分で- メリット
- コストが抑えられる
- デメリット
- 時間がかかる
専門知識が必要
- 時間がかかる
- メリット
事業受託方式
- 土地を保有したまま
開発をデベロッパーに頼み
賃貸業を行う
業者に任せる- メリット
- 土地所有者の負担が少ない
- デメリット
- 賃金は土地所有者が負担
収益性は下がる(デベロッパーに報酬を支払うから)
- 賃金は土地所有者が負担
- メリット
等価交換方式
- 土地を譲渡し 建物を受け取る
- 完成後は土地と建物を透過で交換し、受け取った建物分 で賃貸する
- メリット
- 借り入れ等の賃金負担が少ない
- メリット
- …
- 完成後は土地と建物を透過で交換し、受け取った建物分 で賃貸する
- 建物を 区分所有 することとなる
定期借地権方式
- 土地は手放さずに 借地契約を結ぶ
- メリット
- 建設資金の負担がない
- デメリット
- 50年以上の契約になるので転用が難しい
- メリット
建設協力金方式
- 入居予定のテナントが出資する
- 資金を建設協力金として預かり、その資金で「自分名義の店舗」を立てる テナントからは賃金の借り入れを差し引いた分の賃料をもらう
- メリット
- 資金の借り入れを軽減できる
- デメリット
- 土地 建物 は保有できるが、経理が複雑
- テナントが退居した後の汎用性が低い
- メリット
2 不動産投資の収益性
賃貸アパート経営などの不動産投資を行う際の収益判断の方法
ほんださん
youtu.be/xka-LdoOfco
表面利回り(単純利回り)
投資額に対する単年あたりの収益の割合
- 表面利回り% = 年間賃料収入 / 投資総額 × 100
- 年間諸経費が含まれていない
純利回り(実質利回り、NOI)利回り
諸費用を考慮
- 純利回り% = (年間賃料収入−年間諸経費) / 投資総額 × 100
言葉
- 年間収入合計
- 家賃収入
- 投資総額
- 自己資金＋借入金
- 年間諸経費
- 火災保険料、修繕費、管理委託費
キャッシュオンキャッシュ
自己資本に対して最終的に受け取れる現金額の割合
- 投資商品 金融商品の 比較に便利
- CoC%=現金手取り額/自己資金×100
レバレッジ効果
借入比率を上げることで 自己資本に対する 投資収益率が上昇する効果
- 借入金が増えるほど
キャッシュオンキャッシュは高まる- キャッシュオンキャッシュの式に借入金は入っていないから
- 投資の収益率が
借入金の金利を
上回っていれば儲かる- しかし、逆になれば火の車
- ここに 借入金の 数字がないため
- 考え方としては 借入金の返済が 必要経費に当たる、と考えた方が良い
収益還元法
ほんださん
将来見込める収益を 現在価値 に割り戻して収益価格を求める方法
mop
投資総額 と 現在価値を 比べる方法
- …
- 直接還元法
- 不動産のあるべき価格を 推定 できる
- 利回りから計算する
- 「純収益」だから 直接
- 還元利回り 純利回り と同じ「考え方」
準利回りは純利益が投資総額になる- 還元利回り＝評価対象となる不動産を所有することにより得ると期待される1年間の純利益 ÷ 評価対象となる不動産の価格×100
例えば月額賃料の純利益が100万円のマンションの場合、年間の収益は1,200万円になります。不動産価格が2億円だった場合、還元利回りは6％
- 還元利回り＝評価対象となる不動産を所有することにより得ると期待される1年間の純利益 ÷ 評価対象となる不動産の価格×100
- 不動産価格=1年間の純収益(総収入−必要経費)/還元利回り 純利回り% = (年間賃料収入−年間諸経費) / 投資総額 × 100
還元利回り% ＝ 収益の総計 / 不動産価格 × 100 上と同じ 直接還元法による不動産価格=1年間の純収益(総収入−必要経費)/ 還元利回り 投資価格 は 収益 / 単純利回り- Mop
還元利回りの式を逆にしているだけ? - Mop
単純利回りを使うと 価格は高くなる
売買の問題だから「実質」を使うので
還元利回りを使う
- Mop
- 不動産のあるべき価格を 推定 できる
